Termine di grazia e sfratto per morosità

Il termine per il pagamento dei canoni scaduti, comunemente detto "termine di grazia", può essere concesso dal Giudice al conduttore moroso il quale, citato in giudizio a causa del mancato pagamento del canone di locazione, versi in comprovate condizioni di difficoltà economica.

Il Giudice, ove richiesto dal conduttore all'udienza di prima comparizione (che deve pertanto costituirsi in giudizio e presentarsi personalmente o a mezzo del proprio procuratore), può concedere un termine non superiore a 90 giorni per consentire al conduttore di versare, interamente:

  1. l'importo dovuto per i canoni scaduti alla data di intimazione dello sfratto (e pertanto non gli eventuali ulteriori canoni scaduti e non pagati successivamente alla data dell'intimazione);
  2. l'importo dovuto per gli oneri accessori, quali ad esempio le spese condominiali, alla data di intimazione dello sfratto (e non quelli eventualmente scaduti e non pagati successivamente);
  3. gli interessi legali sugli importi precedenti;
  4. le spese legali (onorari di avvocato, marche da bollo e spese di notifica) liquidate dal Giudice.

L'udienza viene così rinviata a non oltre 10 giorni dal termine sopra assegnato, al fine di verificare l'esatto adempimento del conduttore. Questi, al fine di evitare la convalida dello sfratto, dovrà versare tutte le somme indicate dal Giudice entro il termine concessogli; in mancanza di versamento (o nel caso di versamento parziale) all'udienza successiva lo sfratto per morosità verrà convalidato senza possibilità di eccezione e potrà così aprirsi la fase esecutiva per il rilascio dell'immobile.

Nella prassi giurisprudenziale, per ottenere il termine di grazia non occorre comprovare alcunché, in spregio al dettato normativo; è sufficiente infatti la semplice richiesta del conduttore perché il Giudice conceda un termine, di regola di 90 giorni, per sanare la morosità.

Peraltro il conduttore, all'interno di un quadriennio, ha la possibilità di sanare la morosità in sede giudiziale per ben 4 volte; ciò significa che il conduttore moroso può subire 4 cause di sfratto per morosità (saldando l'arretrato e le spese legali entro l'udienza) prima che il Giudice risolva il contratto e disponga definitivamente il rilascio dell'immobile. 

Il favor legis nei confronti del conduttore è abbastanza evidente. Il legislatore ha ritenuto che il locatore non subisca alcun danno ove l'inquilino saldi il dovuto comprensivo di interessi e spese legali, salvo forse il fastidio e la perdita di fiducia verso il conduttore stesso.

Termine di grazia e morosità successiva

Quando viene concesso il termine di grazia il Giudice quantifica l'importo che il conduttore deve pagare limitandosi a considerare i canoni scaduti alla data dell'intimazione, ossia la data dell'atto di citazione, e non anche gli eventuali canoni scaduti nei mesi successivi all'intimazione e precedenti l'udienza.

Pertanto il conduttore potrebbe evitare lo sfratto per morosità versando i soli canoni arretrati sino alla data dell'atto di intimazione, magari continuando ad essere moroso per le mensilità successive. In tal caso si verificherà una seconda morosità che obbligherà il locatore ad azionare una nuova procedura di sfratto per morosità, sul presupposto del mancato pagamento dei canoni successivi. 

Tale procedura potrà essere ripetuta al massimo 4 volte nel quadriennio; successivamente il conduttore perderà definitivamente il diritto ad ottenere il termine di grazia ed il contratto verrà risolto.

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