Lo sfratto per morosità e per finita locazione: le fasi della liberazione dell'immobile

La procedura per ottenere la liberazione forzata di un immobile attraverso uno sfratto per finita locazione o per morosità si compone di alcuni passaggi obbligatori, dettagliatamente disciplinati dal codice di procedura civile e dalle leggi speciali, che qui riassumiamo. La procedura per il rilascio di un immobile trasferito a seguito di asta giudiziaria o fallimento è analoga, ma sconta tutta la fase della formazione giudiziale del titolo esecutivo (il giudizio sommario), in quanto già costituito dal decreto di trasferimento di immobile, con l'effetto di essere sensibilmente più breve.

Quando l'inquilino non rilascia il possesso dell'immobile al proprietario in via bonaria, anche dopo il nostro intervento stragiudiziale (lettere monitorie e solleciti), è necessario ricorrere al Giudice presso il tribunale competente, ossia quello del luogo ove si trova la cosa locata.

Ciò avviene citando formalmente il conduttore (l'inquilino) avanti al Giudice, ove gli si contesteranno gli addebiti, quali la morosità oppure la scadenza del contratto di locazione; in tale udienza, qualora l'inquilino-debitore non compaia oppure comparendo non si opponga agli addebiti, il Giudice convalida la licenza di finita locazione o lo sfratto e, se richiesto, ordina il pagamento dei canoni arretrati.

La convalida del Giudice, spedita con formula esecutiva, ci permette di proseguire nella procedura ed avviare la fase esecutiva, volta alla liberazione forzata dell'immobile.

Le fasi successive (da qui in avanti valgono anche per i rilasci a seguito di acquisto all'asta giudiziaria o da fallimento) prevedono la notifica di un avviso (precetto) al conduttore, attraverso il quale lo si invita a liberare l'immobile entro la data fissata dal Giudice nella convalida. Successivamente, qualora l'inquilino non adempia spontaneamente, è necessario attivare l'intervento dell'Ufficiale giudiziario. Una volta concordata la data di accesso all'immobile con quest'ultimo, essa verrà notificata al conduttore, attraverso l'avviso di sloggio.

Il giorno fissato per l'accesso l'Ufficiale giudiziario si reca presso l'indirizzo dell'immobile e provvede a immettere nel possesso il legittimo proprietario, sgomberando i locali. Tuttavia l'Ufficiale giudiziario, ove trovi la resistenza del conduttore, non potrà materialmente trascinare fuori dall'immobile gli occupanti, salvo non sia accompagnato dalla forza pubblica (la Polizia, di norma). In tali casi occorrerà pertanto effettuare l'accesso con l'ausilio della forza pubblica, di un fabbro o anche di un medico.

La disponibilità della forza pubblica varia a seconda delle circostanze, quali il carico di lavoro e l'ordine cronologico degli sfratti da eseguire; normalmente è impossibile ottenere l'accompagnamento della forza pubblica prima del terzo accesso.

Mediamente, dal conferimento di un incarico la tempistica media per ottenere la liberazione forzata dell'immobile è di circa 6-12 mesi.

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